產業(ye)地產是什么？
從住宅地產到(dao)商業(ye)(ye)地產，再到(dao)產業(ye)(ye)地產，“轉型”已成為當下(xia)房地產市場(chang)的(de)(de)熱門(men)詞。新型城鎮化(hua)是以(yi)(yi)人為中心的(de)(de)城鎮化(hua)，其(qi)實(shi)也是以(yi)(yi)產業(ye)(ye)為主(zhu)(zhu)導(dao)的(de)(de)城鎮化(hua)。隨著產業(ye)(ye)地產市場(chang)化(hua)不斷加深，介(jie)入(ru)產業(ye)(ye)地產開發運(yun)作的(de)(de)市場(chang)化(hua)主(zhu)(zhu)體(ti)愈(yu)發多元化(hua)，各類主(zhu)(zhu)體(ti)在(zai)其(qi)中發揮的(de)(de)作用、獲(huo)取經(jing)濟效益的(de)(de)方式、發展趨勢及(ji)成長空間都呈現出不同的(de)(de)態勢。
產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)核心是(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，比之商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)，其(qi)涉(she)及(ji)領域(yu)更為寬泛，其(qi)復雜(za)程(cheng)度(du)更不是(shi)住宅地(di)產(chan)(chan)(chan)可以比擬(ni)。中(zhong)商(shang)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)研究院是(shi)國內產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)規(gui)劃(hua)領域(yu)的(de)領先(xian)企業(ye)(ye)(ye)，擅長產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、地(di)產(chan)(chan)(chan)和金(jin)融的(de)融合策劃(hua)，擁有(you)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發運營全程(cheng)服(fu)務經驗。中(zhong)商(shang)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)研究院認(ren)為，進軍產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)，首先(xian)要理解產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，理解什么(me)樣的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)適合在(zai)市場化主導開發的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)載體進行集(ji)聚集(ji)群發展。
產(chan)業地產(chan)新(xin)趨勢
產業地產是房地產未來轉型發展的重要方向
產(chan)業地產(chan)的精準化(hua)(hua)(hua)、聯動化(hua)(hua)(hua)、專業化(hua)(hua)(hua)、金融化(hua)(hua)(hua)
產業地產發展(zhan)驅動(dong)因素(su)
產(chan)業地產(chan)市場競爭格局
| 類型 | 典型企業 | 優勢 | 不足 |
|---|---|---|---|
| 房地產開發商轉型探索新增長點 | 碧桂園、萬科、綠地、保利 | 傳統地產開發領域積累了大量經驗，同時也擁有較好的融資能力 | 由于長期的住宅開發的慣性思維，產業地產商業模式并不非常清晰 |
| 傳統產業地產商持續發力全國布局 | 華夏幸福、聯東、天安、招商蛇口 | 擁有較為成熟的商業模式和多年深耕的品牌影響力 | 面臨著重資產化、運營模式等等的問題 |
| 政府主導園區企業積極轉型升級強化運營機制 | 張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新 | 多年發展體系成熟，國家政策政策支持 | 異地可復制能力低 |
| 制造實體企業向產業地產延伸 | 海爾、中興、三一重工、玉柴集團 | 擁有良好的產業鏈資源，比較貼近自身發展需求，也易于產業集聚 | 在開發、設計、建設等方面經驗不足，產業協同發展方面有較大局限 |
| 金融類企業跨界產業地產 | 復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團 | 擁有強大的資本后盾和資本運營能力 | 地產項目開發團隊與經驗欠缺 |
| 互聯網巨頭悄然布局 | 騰訊、京東、阿里菜鳥、百度 | 足夠任性巨額資本，自身業態及影響力易于產業集聚 | 地產項目開發團隊與經驗欠缺 |
房(fang)企(qi)拿(na)地五大(da)新模式
1、「商(shang)業+」 模(mo)式
在購(gou)物中心植入「電競、教(jiao)育醫療(liao)、樂園」等(deng)美(mei)好生活實現需要的IP服務(wu)行(xing)業(ye)，打造城市名(ming)片，助(zhu)力企業(ye)以「綜(zong)合體」模(mo)式拿地(di)，同時為(wei)商業(ye)引(yin)流。
2、TOD模式
以公共交(jiao)通(tong)(tong)為(wei)導(dao)向的發展模式，通(tong)(tong)過(guo)交(jiao)通(tong)(tong)樞紐與商業功能(neng)的相互結合及整(zheng)體(ti)規劃，實現并加(jia)快(kuai)城市一體(ti)化進程。
五種創(chuang)新(xin)拿地模式各有側(ce)重，每一種方式的(de)進入(ru)門檻也不(bu)同，房企(qi)可根據企(qi)業自身(shen)特點、優劣勢(shi)比較以及對應的(de)風(feng)險評(ping)估(gu)采(cai)用適(shi)合(he)的(de)拿地模式。隨(sui)著土地市場的(de)不(bu)斷發展，新(xin)的(de)拿地模式也會不(bu)斷涌現，這(zhe)方面也亟需房企(qi)的(de)探索與創(chuang)新(xin)能(neng)力(li)。
| 文旅小鎮模式 | 大健康模式 | 科技產業模式 | 農業扶貧模式 | 商貿綜合模式 | |
| 選址 | 三四線及農村 | 城郊三四線及農村 | 三四線及農村 | 城郊三四線及農村 | 市中心城郊 |
| 房企進入比重 | ★★★★★ | ★★★★ | ★★ | ★★ | ★★ |
| 房企進入門檻 | ★ | ★★ | ★★★ | ★★ | ★★★ |
| 模式風險 | ★★ | ★★ | ★★ | ★ | ★★ |
| 成熟度評估 | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★ | ★ |
立(li)項拿地
產品設計(ji)
開發(fa)與建設(she)
招商規(gui)劃
運營規(gui)劃
資本(ben)運作
戰略價(jia)值
概念包裝
開發商
投資商(shang)
服務商(shang)
基于成本
基(ji)于市場
基于投資
綜合自身資源優勢
綜合市場調研需求
打造(zao)全國(guo)性的市場體系
打造市級的服務(wu)體系
規(gui)劃模式上，產業地(di)產應(ying)以協同規(gui)劃構建多級聯(lian)動的運(yun)營資源整合能力
從商業模式(shi)上，產業地產應變“租售模式(shi)”為“全產業鏈(lian)模式(shi)”
選(xuan)擇優質項(xiang)目，向(xiang)開發商進行土(tu)地出讓(rang)，獲取土(tu)地出讓(rang)收益
對已經建成(cheng)的(de)物業項目選擇出(chu)租(zu)獲(huo)得租(zu)金收益或出(chu)售獲(huo)得收益
前(qian)期(qi)打造公共基礎設施或服務平臺，吸引其他項目投資(zi)，獲得后期(qi)發(fa)展收益
通過高收(shou)益項目(mu)獲(huo)得盈利(li)(li)，來(lai)彌補(bu)公(gong)共(gong)基礎類項目(mu)，平臺類項目(mu)等(deng)低盈利(li)(li)性項目(mu)的投入(ru)
為企(qi)業(ye)提供免費辦公場所和相(xiang)關(guan)的創業(ye)輔導，通(tong)過控股入駐的初創企(qi)業(ye)的，獲取退出收益
從(cong)開(kai)發模式上，產(chan)業地產(chan)應嘗試打造產(chan)銷一體的“協(xie)同開(kai)發平(ping)臺”
行(xing)業聯(lian)盟；產品(pin)定制，以銷定產。
資金聯盟；如(ru)星浩資本。
技術、渠(qu)道、專業服務資源網絡。
產融智府多元合作。
從運營模式(shi)上，產業(ye)地(di)產要做二看三(san)求四——探索產業(ye)園區4.0模式(shi)
園區(qu)本身服務(wu)(wu)--純開發商思維，典(dian)型“租(zu)售模式”，因此(ci)，園區(qu)服務(wu)(wu)僅停留在物業(ye)管理、園區(qu)安防(fang)。衛生、停車等(deng)最(zui)基(ji)本服務(wu)(wu)。
企(qi)業(ye)(ye)基本服(fu)務(wu)--政府型園區為主為招商需求，為企(qi)業(ye)(ye)提供一系列基本服(fu)務(wu)，包括企(qi)業(ye)(ye)的行政手續代辦、園區招聘會(hui)、企(qi)業(ye)(ye)的專(zhuan)業(ye)(ye)咨詢服(fu)務(wu)等。
企業(ye)增值服(fu)務(wu)--關(guan)注企業(ye)的(de)成長(chang)涉(she)足銷售(shou)服(fu)務(wu)、采購服(fu)務(wu)、研發服(fu)務(wu)、品(pin)牌服(fu)務(wu)、融(rong)資(zi)服(fu)務(wu)等增值服(fu)務(wu)，助力企業(ye)降低(di)經(jing)營成本，提高利(li)潤空(kong)間。
投資(zi)孵化服務--園(yuan)區運營(ying)主體(ti)“以時(shi)間換(huan)空間”來(lai)“賭未來(lai)”介入(ru)入(ru)駐企業(ye)(ye)(ye)實體(ti)經營(ying)，為其提供創(chuang)業(ye)(ye)(ye)孵化、股權投資(zi)、公共平臺與企業(ye)(ye)(ye)共同成長。
產業思(si)維
開(kai)發(fa)者始終(zhong)保持(chi)將產業做大(da)做實的(de)心態，認(ren)真(zhen)、科學地制(zhi)定(ding)園區的(de)產業發(fa)展(zhan)規劃，并按照產業發(fa)展(zhan)規劃制(zhi)定(ding)園區招(zhao)商策略。
園(yuan)區(qu)開發者具備一定的(de)產(chan)業(ye)服務能(neng)力(li)，圍(wei)繞上下(xia)游產(chan)業(ye)鏈及(ji)企業(ye)生命周期(qi)可衍生出形(xing)式各樣的(de)生產(chan)性服務需求，通過產(chan)業(ye)服務增加園(yuan)區(qu)的(de)盈(ying)利(li)空間，同時增強園(yuan)區(qu)吸引(yin)力(li)。
社區思維
過去，園區(qu)過分(fen)強調經濟功(gong)(gong)能而忽略社會功(gong)(gong)能，難以滿足(zu)人(ren)的(de)基(ji)本需求
未來，更(geng)強(qiang)調(diao)人的因素(su)，更(geng)強(qiang)調(diao)社會(hui)(hui)管理和(he)社會(hui)(hui)服(fu)務的功能。這樣才能讓人在園(yuan)區里(li)面能夠真正(zheng)體會(hui)(hui)到產業、生(sheng)活的相結合、產業與(yu)城市的相結合。
金融(rong)思維(wei)
開發商發揮入駐企(qi)業優勢(shi)，采用產業投資基(ji)金或(huo)物(wu)業入股方式對成長(chang)型企(qi)業進行孵化培育，待孵化企(qi)業被(bei)并購或(huo)上(shang)市后，通過分享(xiang)成長(chang)紅利獲取資本增值，形成既(ji)當“房東”又當“股東”模式
通過出臺政策(ce)、信(xin)用擔保、引導資(zi)(zi)(zi)金、設立專項資(zi)(zi)(zi)金、上市(shi)服務等(deng)措施，打造園區(qu)融資(zi)(zi)(zi)基本(ben)環境(jing)，構(gou)筑融資(zi)(zi)(zi)服務平臺，構(gou)建園區(qu)產(chan)業(ye)發展的(de)資(zi)(zi)(zi)金蓄水池
政府層面：園區開發融(rong)資(zi)將形(xing)成以(yi)銀行貸款、債券融(rong)資(zi)和PPP相(xiang)結合的格局。市場(chang)層面：園區開發融(rong)資(zi)將更多的向REITS方(fang)向發展(zhan)，以(yi)降低(di)融(rong)資(zi)成本(ben)。
互聯網思維
1、即園區(qu)定位
產(chan)業(ye)園區都(dou)應該根據(ju)自身的融資稟賦、市(shi)場(chang)需求(qiu)、周(zhou)邊競(jing)爭等因(yin)素(su)進行定(ding)位，專(zhuan)注于所定(ding)位的功能與產(chan)業(ye)。
2、即園區效率
利(li)用互聯(lian)網(wang)打造電商平臺，不斷(duan)集聚(ju)產業(ye)資源，優化產業(ye)組織，高效、無邊界地把各(ge)種信息對接起(qi)來(lai)，提高園區地產產業(ye)效率。
3、即園(yuan)區招商(shang)推廣
突破傳(chuan)統招商(shang)模式(shi)(shi)，園(yuan)區通過微(wei)(wei)(wei)博微(wei)(wei)(wei)信等形式(shi)(shi)進(jin)行微(wei)(wei)(wei)營銷，同時(shi)，通過粉絲(si)效應打造圈層社(she)區，形成良好地業(ye)界(jie)口(kou)碑
4、即園(yuan)區對客(ke)戶(hu)響應速(su)度
產業園區都(dou)應該根據自身的融資(zi)稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位(wei)(wei)，專注于所定位(wei)(wei)的功能與(yu)產業。
10000+
累計企業服務案例
數據支(zhi)持
創投推廣
投融對接(jie)
多元化
產學研
資(zi)源共(gong)享
招商合(he)作
100+
政府招商
500+
招商合
1000+
商會
2000萬+
企業數
近20年
產業(ye)咨詢經驗
1億+
數(shu)據總(zong)量(liang)
50+
項(xiang)目研究模型
100場
項目圓桌會(hui)議
5萬+
內部知識庫文件
運城(cheng)市“十四五”戰略性(xing)新(xin)興產業發(fa)展規劃
廣(guang)州市南(nan)沙區文化產業發(fa)展規(gui)劃(hua)
重慶市兩江新(xin)區高端裝備(bei)產業(ye)規劃
哈(ha)爾濱(bin)利民(min)經濟技術開發區(qu)產(chan)業發展(zhan)規劃
貴(gui)陽綜合保(bao)稅區加工(gong)貿易產業發展規劃
青島同和(he)高新技術(shu)產業(ye)區產業(ye)發展規劃
菏澤經(jing)濟(ji)開發區新(xin)一代(dai)信息技術產業規劃(hua)
玉溪科教創新產業規劃(hua)和產業招商規劃(hua)
黃石市智能裝備產業發展“十四五”規劃(hua)
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近日(ri)，清(qing)遠(yuan)市清(qing)城(cheng)區(qu)(qu)委黨校(xiao)聯合陽山縣(xian)舉辦(ban)“促進城(cheng)鄉區(qu)(qu)域協調發展與縣(xian)域經濟發展——清(qing)城(cheng)區(qu)(qu)-陽山縣(xian)橫向對(dui)口...
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